"La détente va se poursuivre"

◆ Immobilier ◆ 29/02/2016

Interrogé par le journal Le Temps, Arnaud de Jamblinne, directeur du fonds romand La Foncière, prévoit une baisse des prix. Sur la durée, les locataires continueront à se rapprocher du centre des villes au fur et à mesure de l'accroissement des disponibilités dans les zones urbaines. Concernant le rôle de l'Etat, il considère que l'Etat ne devrait pas devenir un plus grand propriétaire. Rien ne prouve qu'il soit un meilleur gestionnaire que les privés, avance-t-il.

La Foncière est le fonds immobilier le plus important de Suisse romande, avec une capitalisation boursière de CHF 1,25 mrd. Il est dirigé depuis 1997 par Arnaud de Jamblinne. Alors que les actions baissent lourdement cette année, le fonds poursuit sa hausse. La performance depuis le début de l'année atteint 3,21%. Le rendement du fonds sur cinq ans s'élève à 48,56%. Le directeur du Fonds répond aux questions du Temps.

Est-ce que les prix de l'immobilier sont en baisse ?

Nous sommes avant tout spécialisés dans l'immeuble de rapport, mais nous observons effectivement une accalmie significative sur les marchés de la maison individuelle et du logement PPE. La consolidation se confirme sur le marché des appartements et des villas dans le contexte d'un accès plus difficile à la propriété. Les exigences de fonds propres demandées par les banques à l'acquéreur et les mesures prises par les autorités pour «calmer le marché» ont pleinement exercé leurs effets restrictifs.

Pouvez-vous évaluer la baisse des prix en fonction des segments ?

La demande a diminué, même dans le grand luxe, en raison de l'incertitude politique concernant l'engagement d'étrangers au sein des entreprises, et les statuts fiscaux. Cette incertitude juridique ne plaide pas pour une immigration soutenue. L'immigration d'origine russe a presque disparu avec la baisse du rouble, ce qui a fait baisser le segment du luxe. Dans les tranches supérieures de prix, les objets qui ne correspondent pas aux besoins fondamentaux souffrent. La baisse devrait atteindre entre 5 et 20 % selon les segments depuis les plus hauts.

Est-ce que la structure des acheteurs d'immeubles est en train de changer ?

L'immeuble de rapport reste très recherché par les investisseurs, des caisses de pension et assurances. Ces deux groupes reçoivent des liquidités chaque mois et qu'ils doivent investir. Les alternatives à l'immobilier sont peu attractives aujourd'hui, par exemple les actions, très volatiles cette année, et les obligations, dont le rendement est négatif.

Ces investisseurs institutionnels évitent de laisser l'argent à la banque. Non seulement il ne rapporte rien, mais il coûte, à cause des taux négatifs. Mieux vaut se contenter d'un faible rendement sur des immeubles plutôt que de subir une ponction sur les liquidités. Il n'y a pas de baisse de prix dans les immeubles de rapport.

Par contre, nous constatons un nouveau phénomène: des immeubles qui devaient être construits pour la propriété par étages (PPE) sont reconvertis, faute de demande, et proposés à la location. J'ignore toutefois si le nombre de transactions est important. Le prix du terrain, plus cher dans le cas de la PPE, doit être revu à la baisse s'il est destiné au segment locatif. Nous pouvons tirer une comparaison avec la crise des années 1990, lorsque les investisseurs subissaient les hausses de taux d'intérêt ,ils devaient vendre. Aujourd'hui les taux sont si bas que le fait de tenir une position ne coûte pas presque rien. Les propriétaires ne sont pas incités à vendre.

80% du marché de l'immeuble de rapport appartient aux petits propriétaires. Ne faut-il pas évaluer le marché différemment selon que l'on parle des grands ou des petits investisseurs ?  

Les petits propriétaires exercent peu d'influence. Les achats sont réalisés essentiellement par les grands investisseurs. Les besoins de placements réguliers n'existent que pour les assurances et les caisses de pension.

Est-ce que le nombre de transactions a chuté ?

Il n’y a que peu de transactions. C'est un marché étroit qui devrait se maintenir en 2016 au niveau de l'an dernier. Par contre, les montants moyens sont toujours plus élevés.

Nous traversons une phase de consolidation dans les immeubles commerciaux. Les surfaces de bureaux disponibles sont en augmentation. On parle de 170 à 400 000 m² disponibles entre Genève et Zurich respectivement. C'est l'effet du ralentissement économique et de l'arrivée sur le marché de projets qui n'ont pas encore trouvé de clients. Les caisses de pension hésitent à investir sur le marché commercial, au contraire des assurances.

Est-ce que la détente est enfin arrivée sur le marché locatif ?

De plus en plus de logements sont mis sur le marché, ce qui augmente l’offre. Les taux de vacance, publiés à fin juin, confirment la détente, certes encore légère, y compris dans les villes et la région lémanique. Mais dans le Chablais, le Valais, Neuchâtel, le Jura , il y a déjà passablement d'objets vacants.

Quelles sont vos attentes pour ces cinq prochaines années ?

La détente va se poursuivre. Des projets importants sont dans le pipeline, comme «Métamorphose», dans l'Ouest lausannois, avec 8900 habitants d'ici 2030, ou les Cherpines, à Plan-les-Ouates ou le quartier de l’Etang à Meyrin.

Je pense aussi que, sur la durée, les locataires continueront à se rapprocher du centre des villes au fur et à mesure de l'accroissement des disponibilités dans les zones urbaines.

Est-ce que l'économie du partage et la numérisation vont profondément changer les structures du marché ?

Elles le changeront mais pas profondément. Le changement se fera pas touches successives. Le travail à domicile ou dans des bureaux mis en commun aura un effet sur le nombre de m² nécessaire. Les surfaces nécessaires seront en baisse dans le cadre de différents exercices d'optimisation. Des surfaces annexes vont se libérer pour créer des bureaux «tendances» permettant de recevoir des individus travaillant seuls en cellules, des petites salles de conférences pour le travail de groupe, des espaces plus souples pour favoriser la créativité. Nous assisterons à l'émergence de plate-formes multifonctionnelles sur lesquelles il sera possible de se greffer de façon individuelle ou collective. Si je suis en déplacement pour rencontrer  une équipe, nous pourrons utiliser ces espaces pour des conférences décentralisées louées à l'heure ou à la journée.

Je pense toutefois que l'atmosphère de travail impose une limite à la domotique et au travail à domicile. L'individu travaille mieux dans un environnement porteur pour développer son projet. Certains le font très bien, mais les distractions sont plus nombreuses à domicile.

Il est toutefois bien difficile de se prononcer d'ici 20 ans.

Une voiture est comprise comme un logiciel sur quatre roues, mais un immeuble reste évalué en fonction de sa situation plutôt que de son degré d'«intelligence» et de numérisation. Est-ce que cela va changer ?

Nous n'y sommes pas encore, effectivement. Le parc immobilier existe déjà et est occupé.

La construction de quelques logements intelligents ne représente qu'une goutte d'eau. Un coup de baguette magique ne transforme pas une construction des années 1950 en immeuble intelligent. Il manque des logements vacants susceptibles d’être transformés avant d'accueillir des locataires.

A la Foncière,  nous portons de plus en plus nos efforts sur la durabilité. Cette démarche est en cours depuis de nombreuses années, avec le remplacement des fenêtres avant que cela ne soit une obligation légale, la transformation des chaufferies du mazout au gaz, l’installation de détecteurs de mouvements dans les parties communes pour réduire la consommation d’électricité.. Lorsque nous remplaçons des robinets, nous en mettons en place de nouveaux qui minimisent la consommation d'eau non seulement en termes de quantité d'eau, mais aussi d'eau chauffée. On aime bien que le mitigeur soit perpendiculaire au mur, parce que c'est plus esthétique. Avec un robinet classique, cette position vous amène déjà à pomper un peu d'eau chaude. Si vous vous contentez de vous laver les mains, l'eau chaude ne viendra peut-être même pas jusqu'au robinet. Vous aurez donc gaspillé de l'eau chaude. Aujourd'hui, des robinets, que nous posons ne tirent que de l'eau froide en position verticales.  Finalement, nous incitons les locataires à adopter un comportement écologique,

Je citerais un autre exemple : l'utilisation des vannes thermostatiques par rapport à l'ouverture des fenêtres. Nous mettons un dépliant à disposition avec de tels exemples pour rendre les locataires conscient de leur comportement.

Est-ce que ces incitations écologiques sont suffisamment fortes ?

Nous agissons où nous pouvons et éduquons pour le reste …

Concernant l'investissement dans La Foncière, votre fonds de placement continue de s'apprécier. Il paraît insensible à l'incertitude économique et à la baisse des bourses. Après une hausse en 2015, le cours continue d'augmenter en 2016 et l'agio reste très élevé. Comment expliquer cette imperméabilité aux marchés ?

Nous occupons un créneau très porteur. Nous sommes centrés sur le marché locatif romand, un segment très prisé et générons du revenu. Nous avons mis en œuvre une stratégie ciblée et transparente qui fonctionne bien et plaît aux investisseurs ; nous  privilégions une région, le bassin lémanique, et le segment moyen de gamme, répondant aux besoins prépondérants de la population.

Nous sommes convaincus que le segment urbain prime sur la campagne. Nous préférons acheter un  immeuble ancien en ville que nous allons rénover plutôt qu'un neuf à la campagne. L'investisseur retrouve dans La Foncière un investissement qui répond à son attente  et génère des revenus.

L'agio, la différence entre le cours de bourse et la valeur d'inventaire, a toujours été élevé. Quand les taux d'intérêt augmenteront, ce sera différent. Mais c'est un moment qui tarde à se produire. Beaucoup de gens pensent que la situation actuelle avec des taux extrêmement bas ou négatifs va se prolonger.

Est-ce que vous profitez des taux négatifs ?

Les taux négatifs contribuent à piper le marché. Nous ne profitons qu’à l’insu de notre plein gré de cet instrument que je qualifierais d'artificiel. C'est un facteur qui contribue à gonfler les bulles. A cause de lui, les investisseurs se satisfont d'un rendement  insuffisant à long terme pour couvrir les charges. Si le rendement de La Foncière est de 2% et celui des obligations de la Confédération de -0,75%, l'écart atteint un niveau record de 2,75%. A court terme, c’est bien mais est-ce vraiment suffisant à long terme, mais tout dépend de ce que l’on entend par « long ».

Comprenez-vous les avertissements de la BNS à l'égard de l'immobilier ?

Oui, mais la BNS contribue à la hausse des prix par sa politique de taux (nécessaire par ailleurs).

Il faudrait savoir si elle s'inquiète de l'endettement dans l'immobilier de rapport ou dans les villas et appartements. Nous avons un taux d'endettement dérisoire à La Foncière, il est de 20%, loin des 33% de la limite accordée aux fonds immobiliers.

La question consiste à se demander si nous devons adopter une attitude attentiste ou continuer d'investir.

Quelle est votre attitude à ce sujet ?

Ce n'est pas parce que l'argent ne coûte rien que nous investissons de façon non raisonnée. Nous procédons à des acquisitions sur une base sélective tout en cherchant à apporter des revenus supplémentaires au Fonds. Nous investissons aussi en procédant à des surélévations d'immeubles.

L'intérêt augmente pour les fonds immobiliers européens de la part des caisses de pension. Est-ce une bonne décision ?

Le marché suisse est étroit. Les caisses de pension ont raison d'analyser la question. Les cycles économiques sont un peu différents à l'étranger. Cela permet d'accroître la diversification. Mais il faut se rappeler que la tendance du franc est haussière à long terme et qu'à l'étranger l'immobilier d’investissement est davantage commercial.

Et vous-mêmes, si vous aviez une fortune à investir dans l'immobilier, préféreriez-vous une maison dans la région lémanique ou dans une région à forte croissance, au Vietnam ou ailleurs en Asie ?

Je mettrais une immense majorité dans la région lémanique, pour des raisons de stabilité, de monnaie et de sérénité et 10 à 20% à l'étranger.

Que pensez-vous de la demande accrue pour les EMS ?

La demande augmente à long terme, mais c'est un raisonnement un peu court. Il faut disposer des connaissances en la matière et les rendements ne sont pas très intéressants. La forme de la fondation est peut-être plus appropriée à ce type d'infrastructure. Nous laissons cela à d’autres pour nous concentrer sur notre métier.

L’État est de plus en plus acheteur d'immeubles. Des initiatives populaires se multiplient en Suisse, qui demandent à l’État de s'engager davantage ou du moins de l'interdire de vendre. Qu'en pensez-vous ?

J'y suis opposé. L’État ne devrait pas devenir un plus grand propriétaire, ce n’est pas son rôle. Il doit veiller à l'établissement de conditions cadres pour servir tout le monde. Personne ne pourrait démontrer que l’État est un meilleur gestionnaire que le privé. A Genève, les réglementations sont très contraignantes et le marché est réputé le plus difficile. A Lausanne, la Ville désire se profiler en acteur plus actif dans la création de logements. Mais cela ne se réalise pas d'un coup de baguette magique. Lorsque la fonction publique établit un plan de quartier et finalement abandonne son projet faute d'acheteurs, c'est la collectivité qui en subit les conséquences.

L’État doit faciliter la création de logements pour dynamiser plutôt que d’imposer plus de contrôles administratifs. Ces contraintes entrainent des coûts supplémentaires et sont chronophages au détriment du locataire. L'image du propriétaire en vil spéculateur est totalement déplacée, s’agissant beaucoup de caisses de pension qui ont besoin de revenus pour payer les rentes.

A Genève, la loi sur la loi sur la démolition, transformation, rénovation (LDTR) impose un prix de loyer à la pièce une fois que l'immeuble est rénové. Il est tellement bas qu'il n'incite personne à réaliser des travaux. Tout le monde est perdant. Avec moins de contraintes, au sens large, il y aurait un marché plus souple.

Combien investissez-vous par année ?

En nouvelles acquisitions, nous investissons entre 10 et 50 millions de francs. Dans l'optimisation du parc, nous avons créé plus de 60 logements, à travers divers aménagements et surélévations. L'optimisation permet de doubler l'investissement.

Dernières actualités

Rue de Lyon 77 : nouvel immeuble pour nouveau quartier

◆ 24/04/2017

Le projet autour de l’immeuble rue de Lyon 77 a tout d’abord été envisagé comme une rénovation simple. Puis en affinant son analyse, la direction du fonds La Foncière détermine, selon les mots de...

Amandine Genolet, stagiaire...et Major de l’EHL

◆ 16/03/2017

Lors du 2ème semestre 2015, une jeune et jolie étudiante de l’Ecole Hôtelière de Lausanne, Amandine Genolet, a fait un stage de 6 mois à La Foncière dans le cadre de son cursus académique....